マンション　共用部分修繕工事！

皆さんこんにちは！

浜松のアパート・マンションの大家のしんちゃんの市川です！

今回は『マンションの共用部分の修繕』をブログにて紹介したいと思います！

築10年以降を過ぎるとアパートやマンションは共用部分の修繕をする時期に差し掛かりますよね！

塗装・シーリング打ち直し・屋上の防水工事・駐車場のラインの引き直しなど建物の状態によりますが施工個所も多いです

その分費用も多額になっていきます！

修繕費用も多額で我々大家にとっては死活問題ですね

アパートやマンションの部屋も同様です！

築10年以降は建物の設備を更新したり標準となっている設備を追加したりとお金が掛かる時期になってきます！

部屋もきれいにしなくては入居者も決まりにくく設備が古いだけで敬遠されてしまう・・

物件が溢れているが故に難しい問題です

やたら『お金』を掛ければよいかと言えば正直先細りになってしまいますし。。。

ではどうするかです！

優先順位をつけて少しずつ修繕や設備の更新をすることをおススメします！

施工個所を年単位で散らす＝計画を立てることで懐具合も把握しやすくなります！

共用部分の修繕でしたら『塗装』が優先事項でしたら『塗装』のみを今年は優先するなど分散して修繕を分けることで支出額も抑えるこが可能です

修繕工事で付随する工事は一緒にやるべきです

例えば塗装では足場を組みますよね　足場を組むだけでも中々の金額が掛かるので足場が必要な工事個所はその時に終わらせるといった感じです

では部屋の優先順位はどうするかです！

それは周辺の競合物件と比較し相手を良く知ることで答えはでてきます

今は情報量が昔と比べ圧倒的に違いますしネットで調べれば数秒で理想の部屋が閲覧できます！

家賃そこそこでも広さや設備充実していてほしいし初期費用も抑えたいなどその中で勝ち残ったものが入居部屋として選ばれる時代です！

大家にとっては悩ましい問題です。。。

設備の更新・追加でお金は出ていき税金は勿論ですが内外装の施工費もおそらく職人不足や材料費の値上がりの煽りをうけて今後上がっていくと思われます

ですが『家賃』は上がるどころか確実に下がっていきます

築年数が経てば空室期間も増すでしょう。。。

しかしローンの返済・税金や内外装の修繕費は上がっていくとなるとアパートの収支はどうなるでしょうか。。。

先細りが確定どころか『運転資金』がなければ設備の更新・内外装の費用もかけることが満足にできなくなり最悪の場合には返済前に倒れてしまいます

『倒産』です　売却すればいいと思いますが売却には買い手が付くのに年単位で時間が掛かる上に仮に運よく売却できてもローンの残債・税金が払えなくては意味がありません

勿論『運転資金』も潤沢にあり駅が近くライバル物件が少ない又は出現しにくいなど環境自体そのものが武器の場合は別となりますが。。。

特殊な強みがない場合は特に築10年以降の戦い方で今後のアパート経営を左右します!

私の考え方は以下のようになります

①家賃を安易にさげない

②設備の更新・充実

③選ばれる部屋づくり　仕掛けなど

家賃は特殊な場合は除いて築年数と共に下がっていきます

安易に家賃を下げてしまうと仮に将来売却を検討したとき損をしてしまいます

不動産は物件の価値は利回りで計算されます　家賃が高くなれば物件のそのものの値段があがり満室の状態ですと買い手も付きやすくなります

言うなれば自身のアパート経営の腕前の評価となるわけです

現在は売却の意思がなくても選択肢は多い方に越したことがありません

家賃の交渉があれば設備の追加で応戦し物件価値を保ちましょう！

また多額の費用を投じて設備を追加することがよいわけでもありません

世の中には適正価格となるものが存在します！

大半は需要と供給のバランスで値段が決まっています

アパートの場合は適正家賃となりますが考え方として近隣物件で同程度の広さ・間取り

・ターゲットの層・設備など全体像を確認し家賃が低いか高いかをみていきます

この確認作業が大事で設備が劣っているのなら追加し内装で付加価値をつけるなど物件力を上げていきます

ライバル物件を知ることで必要な工事・そうでない工事が明確になってくるはずです

大切なのはちょこちょこ修繕です

少しずつ変化を与えることで物件力もあがり費用も多額に出ていくことがなく安定して経営が可能です

10年以降ちょこちょこ修繕していきましょう！

物件の価値を高くするのも低くするのも我々大家の考え方・やり方ということですね

今回は長くなってしまいましたがより良いアパート経営をしていきましょう！